2023年11月9日，广东省高级人民法院发布一批房屋买卖合同纠纷典型案例。案例涉及商品房预售、二手房交易两种主要合同类型，涵盖了销售广告、出卖人告知义务、商品房交付标准、违约免责事由、一房二卖、贷款未获批准、虚假交易、违法搭建等多个热点问题，保障民生权益、鼓励诚实守信、构建良性交易秩序，体现了广东法院充分发挥审判职能作用，不断加大房地产交易司法治理力度，为营造法治化营商环境提供服务保障的司法实践。
据了解，今年前三季度，广东省商品住宅销售额超1万亿，占全国销售额的12.6%。1-10月，全省法院共新收一审房屋买卖合同纠纷案件26441件，同比下降20.14%；诉前调解有关纠纷58206件，共23930件调解成功；审结案件24168件，其中16482件适用小额诉讼或简易程序，5911件调解或撤诉，调撤率近四分之一，纠纷源头化解和实质性化解效果明显。
01销售广告视为合同内容的认定
——陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
某房地产公司在销售广告中宣传小区提供免费楼巴，并详细说明楼巴数量、开行频率、往返地点等。陈某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》未对楼巴作出约定。陈某入住小区后，发现实际提供的楼巴与广告内容不一致，遂起诉请求判令某房地产公司按照广告内容提供楼巴并予以赔偿。
裁判结果
珠海市中级人民法院经审理认为，某房地产公司关于楼巴的广告内容确定、具体，案涉楼盘位于公共交通不便地区，楼巴广告对业主作出购买决定具有重大影响，应认定构成要约，属于合同内容。某房地产公司没有按照广告内容提供楼巴服务，构成违约。因提供楼巴属于服务义务，不适于强制履行，故酌情按照购房款0.5%的标准判决某房地产公司向陈某支付违约金。
典型意义
开发商为促销投放广告应遵守诚实信用原则，关于楼巴的广告宣传明确、具体，依法对开发商具有约束力。开发商未依约履行的，应当承担相应的违约责任。该案对于规范市场秩序、促进行业自律具有积极意义。
02交付商品房必须取得竣工验收备案
——赵某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
赵某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付期限为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。双方签订《补充协议》将主合同约定的交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。涉案商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，同年8月29日办理消防验收备案，同年10月24日取得《竣工验收备案表》，次日赵某收房。赵某起诉请求判令某房地产公司支付逾期交房违约金。
裁判结果
珠海市中级人民法院经审理认为，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。竣工验收备案是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行，故判决某房地产公司向赵某支付2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。
典型意义
在国务院取消房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目后，建设单位完成竣工验收备案手续是法定的竣工验收合格条件。购房人在验收商品房的过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，有权要求开发商出示商品房《竣工验收备案表》，开发商未出示的，购房人有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任。
03未依约交纳住宅专项维修资金的法律后果
——王某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
王某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定在购房人未交纳完毕全部购房款、住宅专项维修资金等款项情况下，开发商有权不交付商品房等内容。后王某依约支付全部购房款，但未交纳住宅专项维修资金，某房地产公司因此拒绝交房，王某遂起诉请求判令某房地产公司支付逾期交房违约金。
裁判结果
珠海市中级人民法院经审理认为，《商品房买卖合同》明确约定购房人未交纳住宅专项维修资金，开发商有权不交房。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”王某作为购房人应当在办理收房手续前交纳住宅专项维修资金，否则某房地产公司有权不予交房而无需承担逾期交房违约责任，故判决驳回王某的诉讼请求。
典型意义
住宅专项维修资金的交纳和房屋买卖不属于同一法律关系，但住宅专项维修资金是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，涉及小区全体业主的共有权利和公共利益。本案中格式条款所作约定具有正当性。买受人未依约缴纳专项维修资金的，出卖人有权依据合同约定拒绝交房。
04迟延履行后发生不可抗力不能免责
——陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
2018年11月29日，陈某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房于2019年10月1日前交付，交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。涉案商品房于2021年1月30日具备约定交付条件。因某房地产公司未能依约如期交付商品房，陈某起诉要求某房地产公司支付逾期交房违约金。某房地产公司辩称，受新冠疫情影响，2020年2-4月期间各地建筑工人无法按时返工，属不可抗力，在计算逾期交房天数时应扣除受疫情影响期间（2020年2月-4月）。
裁判结果
遂溪县人民法院一审认为，某房地产公司未能在约定的2019年10月1日前将符合合同约定的涉案商品房交付给陈某使用，构成违约，应承担逾期交房违约责任。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠疫情发生在2020年，某房地产公司不能以其违约行为之后发生的不可抗力主张免责。湛江市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
典型意义
受新冠疫情影响，房地产建设项目短期内无法正常复工，但在疫情发生前，开发商不能依约如期交付商品房已构成违约，此后发生的不可抗力不构成违约责任免责事由。
05购房人申请贷款未获批准后未依约补足房款的责任
——某房地产公司诉吕某商品房预售合同纠纷案
基本案情
2021年3月27日，某房地产公司与吕某签订商品房预售合同，约定房屋价款1113702元。付款方式为2021年3月27日现金付款334702元；2021年4月3日前申请商业贷款779000元。双方签订补充协议约定：银行不审批买受人的按揭申请，买受人在银行批复的七日内未向出卖人一次性付清全部房款的，出卖人有权按未付房款每日万分之一收取滞纳金或解除合同，出卖人解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金。若由于买受人违约导致出卖人主张权利的（包括但不限于追偿房价款等），出卖人有权要求买受人承担因此发生的一切费用及经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费等）。2021年8月14日，某房地产公司向吕某发函，要求吕某于2021年8月29日前支付尚欠房款。吕某签收该函后未按时支付剩余购房款，某房地产公司遂诉至法院，请求判决解除合同并承担违约责任。
裁判结果
中山市第二人民法院经审理认为，吕某自愿与某房地产公司签订合同，应当按照约定全面履行合同义务。吕某未按约支付购房款的行为已构成违约，某房地产公司诉请解除合同，并按照合同约定要求吕某支付违约金111370.2元，于法有据，予以支持。某房地产公司提交委托代理合同及发票证实其因实现本案债权已支出律师费5000元，该费用依约应由吕某承担。
典型意义
按揭贷款为购房者普遍采用的支付方式。本案特殊性在于，合同约定按揭贷款未获审批时购房者应自行补足余款，该约定合法有效。无论购房者贷款审批未获批准是否因自身原因导致，未补足余款的，购房者均应承担违约责任。合同存在此类约定的，购房者应结合自身实际审慎签订，减少违约风险。