“集体用地平台交易”对于深圳市所有股份合作公司来说并不是一个陌生的词汇，尤其是自2016年6月4日，深圳市委、市政府联合发布《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）以来，“集体用地平台交易”在集体资产交易中的地位愈发重要。那么“集体用地平台交易”究竟是什么呢？“集体用地平台交易”的具体流程是什么？以及集体用地开发除了“集体用地平台交易”外是否还有其他手段？律师在“集体用地平台交易”的过程当中可以起到什么作用。接下来笔者将会从这四个角度，一步步解开“集体用地平台交易”的神秘面纱。

一、“集体用地平台交易”之背景分析

根据《关于建立健全股份公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）文：“一、各区要将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管……”。由条文内容可知，凡是涉及股份合作公司的集体资产交易，必须通过市、区公共资源交易平台进行，这里面所提到的公共资源交易平台，就是“集体用地平台交易”中的平台。简单来说，就是之前股份合作公司想要开发、交易集体资产，无论是自己开发还是引入第三方市场主体合作开发，只需通过会议表决、签订合作协议等形式就可以启动项目。但是，自2016年之后，涉及到集体用地开发和交易的都必须在公共资源交易平台上面进行。

据了解，深圳纪检监察机关从2015年起开展基层党员干部违纪违法线索排查，重点排查涉及征地拆迁、社区股份合作公司集体资产管理等问题线索。最近两年多来，共查处社区股份合作公司董事长75人。为治理基层腐败，深圳防治结合，2016年6月，市委市政府印发文明确要求各区将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管。通俗来讲，就是为了加强对股份合作公司集体资产交易的监管，保证公平公开公正，促进集体资产保值增值，制定了“集体用地平台交易”程序。

二、“集体用地平台交易”的具体流程？

深圳市各区制定的集体用地平台交易流程大同小异，本文就不一一列举。因为笔者最近正在盐田区参与一个城市更新项目，该项目是关于股份合作公司与市场主体合作开发的形式进行，所以接下来就以盐田区为例，详细讲述一下集体用地平台交易的流程。

根据《盐田区股份合作公司集体用地平台交易管理指引》股份合作公司集体用地以合作方式引进合作方、作价入股、项目公司股权转让和项目公司增资扩股都应通过产权交易机构以公开招标或竞争性谈判的方式公开进行。

以股份合作公司集体用地合作开发通过公开招标方式公开遴选合作方为例，集体用地平台交易应遵循如下程序：

1.项目论证；2.资产评估；3.制订招标文件；4.招标文件审查；5.民主决策；6.交易申请；7.发布交易信息;8.投标人投标报名; 9.确定投标人;10.确定评审委员会名单;11.确定中标人;12.中标结果公示;13.组织签约;14.成交鉴证;15.项目备案。

股份合作公司集体用地合作开发通过竞争性谈判方式公开遴选合作方与上述公开招标方式基本一致，只有个别地方有所出入，限于篇幅要求就不在赘述。

三、平台交易并非是集体用地开发的唯一手段

在了解集体土地平台交易基本流程后，首先需清楚的是，并不是所有集体土地使用权交易都必须上平台交易。根据各区的规定，有以下几种情况的集体土地交易无需在区监管平台等进行交易：

（一）股份合作公司对项目不具有控制权

1、城市更新项目中，集体用地面积占城市更新项目总用地面积比例不超过 20%（例如宝安、龙岗、盐田、大鹏）；2、改造前集体建筑占更新范围总建筑面积小于三分之一（例如龙岗、盐田、大鹏）。

（二）与特定主体合作项目

1、股份合作公司之间、股份合作公司与区属国有企业之间的集体用地进行合作开发（例如宝安、龙岗）；2、政府主导的土地整备项目（龙岗）。

（三）新规出台前已确定合作方的交易

相关规范性文件出台前，各集体土地交易已通过股东大会表决确定合作方的，新规后仍需报街道办审核把关或报区集体资产管理部门备案。

2011年4月12日前（龙岗、大鹏）；2016年6月17日前（罗湖）；2016年8月25日前（龙华）；2016年8月31日前（南山）；2016年9月13日前（宝安）；2016年12月23日前（福田）。

四、律师在集体用地平台交易中的作用

随着集体用地开发与交易的监管力度日益增强，新政、新规、新平台层出不穷，集体用地交易呈现竞争激烈、监管强化、成本高升、交易透明的趋势。律师在该过程当中可以提供以下服务：

①、为开发商提供项目运作方案，为开发商打造更加高效的集体用地开发和交易手段；

②、协助股份合作公司与街道办对接，准备项目审核资料；

③、协助客户在相对应的平台上进行交易操作

④、研究最新的法律政策规定，为客户集体用地进行保驾护航。

“集体用地平台交易”是难着不会，会者不难。随着集体用地平台交易的指引及相关法律规范日益完善，其可操作性越来越强。另外，从政府监管角度来看，集体用地平台交易是大势所趋，对于股份合作公司及市场开发主体而言，是否掌握了集体用地平台交易，已经成为是否可以在同行当中脱颖而出的关键性因素。