一、案情简介

A某三十而立，有着自己幸福的家庭，所以打算在深圳购置房屋，2021 年 6 月 9 日，A某与B某于在深圳某经纪有限公司居间下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，双方约定由A某购买B某位于深圳的一套房屋，购买总价为 265 万元，定金为 30 万元，A某先支付 5 万元定金，剩余 10 万元由A某于合同签订的五个工作日内支付，因此A某于合同签订当日向B某支付了定金 5 万元。

后来，A某发现自己或其丈夫并没有如深圳某经纪有限公司所称的那样享受首付较低的房屋贷款比例，于是A某向B某表示需要解除双方之间的房屋买卖合同，并希望B某返还已收取的5万元定金，B某不同意返还定金，A某因此自行对深圳某经纪有限公司、B某提起民事诉讼，主张深圳某经纪有限公司存在欺诈行为，要求判决《深圳市二手房买卖及居间服务合同》无效，由深圳某经纪有限公司向A某赔偿5万元定金及向B某支付违约金。B某在一审中提出反诉，请求解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的同时要求A某向其支付除定金5万元外的48万元违约金。

一审法院认定A某并无证据证明深圳某经纪有限公司存在诈骗行为，而A某作为完全民事行为能力人，且合同并无违反法律强制性规定亦未违反公序良俗，B某主张的违约金并不超过法律规定、合同约定，因此判决解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，同时A某应向B某支付48万元违约金。

提起诉讼后A某没有拿回5万元定金，反而还需要向B某支付48万元违约金，A某难以接受这个结果，且需向B某支付48万元对其家庭打击非常严重，遂委托我所在二审阶段为其代理。

二、争议焦点

我所律师综合分析案件材料并与A某沟通后，认为本案焦点如下：

1.A某与深圳某经纪有限公司、B某签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是否能够因A某所称的深圳某经纪有限公司存在欺诈行为导致自身在违背其真实意思的情况下实施的购房行为，而为可撤销合同。

2.一审判令的违约金数额是否过高。

（一）本案的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是否为可撤销合同。

在本案中，A某并没有保留足以证明其在签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》时是因为深圳某经纪有限公司有欺诈行为，导致A某对自己或其丈夫在深圳购房所能获取银行贷款成数产生误解，最终在违背自己的真实意思情况下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的证据。诉讼中，因为A某不能提交能够证明自身在签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》前或签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》时受到深圳某经纪有限公司欺诈后违背自己真实意愿的证据，举证不能，因此二审法院不支持《深圳市二手房买卖及居间服务合同》为可撤销合同的请求。

同时，A某作为完全民事行为能力人且以往曾经有购房经验，二审法院在判决时合理推断A某能够或应在签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》前了解自身在深圳购房所能获取银行贷款成数。

（二）一审判令的违约金数额是否过高。

本案一审判决A某按照双方约定的最高金额承担违约金，未考虑《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定。

A某在发现自己或其丈夫不能按照深圳某经纪有限公司所称获取银行贷款成数后，在签订合同之后的第四日马上与B某及深圳某经纪有限公司沟通，已在第一时间防止B某损失扩大。

同时，根据A某与B某之间的微信聊天记录可以看出，在A某提出解除双方之间房屋买卖合同关系时，B某是同意解除双方之间房屋买卖合同关系，双方只是在定金是否返还问题上存在争议。

本案中，A某与B某均一直要求解除双方之间的房屋买卖合同，自始至终，A某与B某的争议在于《深圳市二手房买卖及居间服务合同》解除后的定金与违约金问题，而非涉案房屋本身的处分，A某在整个诉讼过程中也没有进行任何财产保全措施，A某实际上没有造成B某的实际经济损失，B某并没有为履行该房屋买卖合同支出其他成本和承担经济损失。

三、案件结果

二审法院考虑B某的实际损失情况，基于公平原则，酌情判定A某向B某支付10万元的违约金。代理人成功帮A某减少向B某支付38万元，大大降低了A某的损失。

四、分析

1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。二手房买卖过程中，如一方认为合同相对方存在欺诈行为，应妥善保存好能够证明自身在合同洽谈过程、合同签订过程中收到欺诈的证据，口头说明并非诉讼证据。如不能提供相应的证据，提起的撤销合同诉讼请求可能因举证不能不被法院支持。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。违约金数额应综合考虑违约方提出解除合同的时间点及相对方实际的经济损失。

一审中，因当事人不清楚具体法律规定、难以根据诉讼要求分析证据内容、缺乏应诉思维，导致结果十分不利。代理人参与二审程序后，尽力分析案件证据，为本案找到突破口，大大降低当事人需要支付的违约金，A某及其家庭压力减少，恢复到正常的生活中。段和段律师在此提醒大家，大宗交易需谨慎，诉讼并非“想当然”，维权仍需找专业。

作者：罗海婷（刑事业务中心）