住宅小区停车场权利属谁？发展商和业主往往各执一词。
发展商认为，未作面积分摊的停车场（主要指地下停车场）权利由发展商保留，其理由如下：
其一，合同约定。在签订《房地产买卖合同》时，发展商已与购房业主就停车场归属作了特别约定。如在笔者接触的案例中，发展商就在《房地产买卖合同》附件四第5项约定：甲方保留除乙方所买入楼房外一切之土地及权益；第9项约定：甲方拥有公共设施及停车场等经营管理权。
其二，法律依据。发展商认为，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款之规定，买卖双方可以约定停车场的归属。2007年《物权法》实施后，其第74条第2款之规定，更成为发展商约定权属的依据。
其三，面积未分摊。发展商认为，地下停车场面积并未向业主进行分摊，因此其权利由发展商保留。
其四，投资原则。由于停车场由发展商投资所建，就算未取得产权登记，但根据“谁投资，谁收益”原则，发展商对停车场享有使用权和收益权。
但是，如果站在业主角度而言，发展商的上述理由都是似是而非的。
首先，发展商关于保留“除业主所买入楼房外一切之土地及权益”的约定，违反了法律的强制性规定，应属无效约定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“区分所有权司法解释”）第3条规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。”可见，发展商在出售房屋时，已将建筑区划内全部土地使用权一并转移给了业主，其中专有部分是当然转移，共有部分则是从属转移。
其次，关于法律依据问题。《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款规定：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”细研原意，要点有二：第一，如合同未有特别约定，则停车场与房地产同时转移，即转归业主所有；第二，如有特别约定，则所有权须“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。即是说，不管有无约定、如何约定，只有进行权属登记才能确认所有权人。而事实上，发展商往往是无法对地的下停车场进行权属登记；因按法律规定，只有计算了建筑容积率、未进行公共分摊且具有独立产权的停车场位，才能进行权属登记。
《民法典》第275条如此规定：车位、车库“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。该项规定语焉不详，经常被人误读。其实，该规定省略了逻辑前提，即：车位车库的所有权已经登记在发展商名下，发展商才能“通过出售、附赠或者出租等方式”与业主进行约定。如此解读是否妥当？不妨通过其它规定参照理解。上述所引颁布于《民法典》之前的《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款规定：停车场须经房地产登记机关进行登记，才能确定所有权人。《广东省物业管理条例》（2009年3月施行）第54条第3款规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。”可见，未经权属登记的停车场，发展商是无权进行所谓约定处分的。实际上，《民法典》第275条所能适用的，只是指那些具有独立产权的“专有停车位（库）”，而并不适用于“共有停车位（库）”或称“多数停车位（库）”。
再次，未经面积分摊的停车场，其权利是否该由发展商保留？答案同样是否定的。《深圳市房屋建筑面积计算细则》规定：公共面积分为应分摊和不能分摊的两部分；不能分摊的包括机动车库、架空层、消防避难层等在建筑报建时未计入容积率的公共面积。《细则》还明确了：公共面积产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有。地下停车场基本上都属“不计容积率”公共面积，故不存在分摊与不分摊问题；因其“不计容积率”，无须向国家交纳土地使用费，不具有相应宗地号的土地使用权面积份额，故不具有独立产权。建筑区划内，计容积率的建筑面积（住宅房屋单元）是主物，不计容积率的建筑面积是从物；从物的权利具有依附性，从物随主物的转移而转移。因此，当发展商将住宅小区房屋单元出售完毕后，该不计容积率（当然也不分摊）停车场的权利也就随之转归于所在小区的业主共有。
公共面积产权归全体业主所有，在现行《民法典》中同样可以找到依据。《物权法》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。” 第273条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”而“区分所有权司法解释”第3条更加明确规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：……其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”也即是说，凡未登记为特定权利人专有部分以外的一切场所及设施，均属于共有部分，依法属于业主共有。
最后，关于谁投资、谁收益的问题。发展商建设停车场的付出，已经作为公共配套设施建设费计入小区的房屋价格构成当中，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到每一业主的房屋单价中，故停车场的建设费用实际上是由业主承担支付的。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第5条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”因此，若发展商主张保有停车场收益权，则须举证说明其未将建设费用计算在房价当中；若能举证说明，则此种行为又是违反相关法律规定的。业主还有另一项抗辩理由：若停车场属发展商所有，为何停车场的保安管理、维护、税收支出等，却要在小区的物业管理费中列支？由此也可反证：小区停车场属于小区的公共配套设施，其所有权应归全体业主共有。
通过上述不同理据的交锋辩驳，是非曲直，似可一目了然。但现实并不那么让人乐观，同类争议案件仍然层出不穷，愈演愈烈。在其中，巨大的利益争夺是主因，法律规定含糊、法院态度暧昧则是助缘。《民法典》及“区分所有权司法解释”的颁布，曾让人心寄期望。但它们既不写明可予约定处分的车位车库必须具有独立产权，且已进行权属登记；亦不明确将小区停车场列举为公共设施和公共面积，直接确认其产权的共有性。故在实践中，既无助于问题的澄清和解决，还往往成为争议双方的各自“利器”。2001年，深圳景洲大厦、长城一花园等业委会通过诉讼途径收回小区停车场权益，2003年南京鼓楼区法院以“车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本”为由，判决星汉城市花园地下停车库权益归业委会所有，都曾给广大业主带来利益保护的曙光和希望。但令业主们遗憾的是，几乎所有法院都回避了停车场的产权归属问题，而仅就其管理权及收益权作出判决。而且，直至2010年底，深圳某些基层法院在所作判决中，仍然全部采信发展商在前面所提出的那些理由，判决业委会败诉，令人困惑。因此，若相关法律规定不再作进一步细化明确，既有的法律规定若未能得到正确适用，在业主与发展商争夺小区停车场权利的这场拉锯战中，仍难以指望硝烟息弥，亦未可轻言胜负既定。